KİRA KONTRATLARINDA KİRA ZAMMI VE KİRA ORANI
KİRA ZAM ORANI: Borçlar kanunundaki yeni düzenlemelere göre yabancı para/döviz cinsinden yapılan kiralama durumunda 5 yıl süresince kira artışı yapılamaz.
Kira sözleşmelerinde konut kira bedeli artışları ile işyeri kira bedellerinin artışları ile ilgili bağlayıcı hükümler 2020 yılına kadar farklılık göstermektedir. Ancak, 2020 yılından itibaren kira artış oranları kiralanan ev ve işyerleri için aynı koşullarda geçerli olacaktır.
yeni kira bedeli belirlenmesi ile ilgili Borçlar Kanununun 344. maddesine göre;
Kiralamada "tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. açıklaması bulunmaktadır. Kanundaki bu açıklama, 1 yıldan daha uzun süreli yapılmış kira sözleşmelerinde de geçerlidir.
Yine aynı maddeye göre; kira kontratındaki taraflarca kira zam oranı ve yenilenecek kira bedelleri üzerine kira kontratında bir ifade belirtilmemişse, yeni kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak adil bir şekilde belirlenir.
Aynı kanunda her iki tarafca bu konuda kontratta bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak yeni kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak adilane bir biçimde belirlenir. Her 5 yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, yukarıdaki ilkelere göre değiştirilebilir.
Kira kontratında kira bedeli döviz cinsinden yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Yani dövizdeki aşırı artış olursa bu durumda kiracı isterse kira sözleşmesini tek taraflı fesh edebilir. 5 yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üstte yer alan hükümler uygulanır.
Önemli:
Kira artış oranı kiracı olan şahıs firmaları ve tüzel kişi kiracılar için kanunun yayınından itibaren 8 yıl daha yani 2020 yılına kadar uygulanmayacaktır. Yani bu kiracılar ile yapılmış olan kontratta belirlenen kira artış oranı ÜFE üzerinde de olsa 2020 yılına kadar geçerlidir.